De huurovereenkomst

De essentiële elementen van de huurovereenkomst

Wie kan een huurovereenkomst sluiten?

Elke meerderjarige persoon (dwz. elke persoon ouder dan 18 jaar) en elke ontvoogde minderjarige kunnen een geldige huurovereenkomst sluiten.

Welke zijn de essentiële vermeldingen van de huurovereenkomst?

De huurovereenkomst bestaat vanaf het ogenblik dat de verhuurder en huurder een akkoord hebben bereikt over enerzijds de huurprijs en anderzijds het onroerend goed of het gedeelte ervan dat verhuurd wordt.

In welke staat moet het goed gehuurd worden?

Het Burgerlijk Wetboek voorziet dat de verhuurder het gehuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud moet leveren en het tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden dat het goed kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is.

Gedurende de ganse duur van de overeenkomst moet hij de nodige herstellingen uitvoeren, behalve deze die beschouwd worden als een onderdeel van het normale onderhoud, welke ten laste van de huurder vallen.

De verhuurder moet er voor zorgen dat zijn goed beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (KB van 8 juli 1997).

Wat is een renovatiecontract?

Partijen kunnen overeenkomen dat de huurder er zich toe verbindt in het gehuurde goed en op zijn kosten bepaalde werken uit te voeren. In dergelijk geval kan van levering met inachtneming van elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid worden afgeweken, omdat de huurder de werken om het goed veilig, gezond en bewoonbaar te maken, op zich neemt.

Als tegenprestatie kan de verhuurder zich dan verbinden af te zien van het recht om aan de huurovereenkomst een einde te maken gedurende een bepaalde periode die langer is dan 9 jaar, of van het recht om de huurprijs te herzien of er zich toe verbinden de huurprijs te verlagen.

Dient een plaatsbeschrijving in de huurovereenkomst worden opgenomen?

Wat is een plaatsbeschrijving? De plaatsbeschrijving is een document met een gedetailleerde beschrijving van de staat waarin het gehuurde goed zich bevindt bij aanvang van de huur. Zowel huurder als verhuurder kunnen eisen dat er een omstandige plaatsbeschrijving wordt opgemaakt. Dit gebeurt op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening. Eventueel kan een deskundige worden aangesteld.

Wat is het nut van een plaatsbeschrijving?

Indien er een plaatsbeschrijving werd opgemaakt dan impliceert dit voor de huurder dat hij het gehuurde goed moet teruggeven aan de verhuurder zoals hij het volgens de plaatsbeschrijving heeft ontvangen, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is tenietgegaan of beschadigd. modaliteiten van de plaatsbeschrijving De plaatsbeschrijving moet tegensprekelijk worden opgesteld, gedateerd en ondertekend worden door huurder en verhuurder, en moet gedetailleerd worden opgemaakt.

Bij onenigheid omtrent de plaatsbeschrijving duidt de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt.

Wat indien er belangrijke wijzigingen worden aangebracht aan het gehuurde goed na de plaatsbeschrijving werd opgemaakt?

In deze context kunnen zowel de huurder als verhuurder eisen dat er op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.

Indien er geen consensus wordt bereikt, kan men een verzoekschrift indienen bij de vrederechter.

Wat indien er geen plaatsbeschrijving wordt opgemaakt?

Indien er geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het eind van de huurovereenkomst. Dit behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.

Waarborg bedrag van de waarborg.

Indien de huurder een som geld als waarborg stelt dan mag dit bedrag niet hoger zijn dan 3 maanden huur. De waarborg moet geplaatst worden op een geïndividualiseerde rekening bij een bank of een financiële instelling op naam van de huurder. De intresten worden ten voordele van de huurder gekapitaliseerd.

De nieuwe wet bepaalt een sanctie indien de waarborg niet op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder wordt gestort. Vanaf de betaling van de waarborg heeft de huurder het recht op de gewone bankinteresten. Vanaf het moment dat hij de verhuurder in gebreke stelt en hem verzoekt de waarborg alsnog op een geblokkeerde rekening te storten, vanaf dat moment wordt de waarborgsom geacht de gerechtelijke interesten (momenteel 7%) op te brengen. De nieuwe regeling is van toepassing op de huurovereenkomsten die lopen op het moment van de inwerkingtreding van de nieuwe wet.

Nut van de waarborg.

De verhuurder verkrijgt een voorrecht op het actief van rekening voor elke schuldvordering uit het geheel of gedeeltelijk niet-nakomen door de huurder van zijn verplichtingen.

De waarborg kan slechts worden teruggegeven op voorlegging van een schriftelijk akkoord tussen huurder en verhuurder, na beëindiging van de huurovereenkomst opgemaakt of op voorlegging van een afschrift van een rechterlijke uitspraak.